《阳春市不动产登记历史遗留问题处理意见》主要包括四部分内容。现对其中的主要政策解读如下：

 　　第一部分提出了解决不动产登记历史遗留问题的总体要求。

　　即以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，深入贯彻习近平总书记重要讲话精神，坚持以人民为中心的发展思想，以“依法依规、尊重历史、面对现实、为民利民”为原则，以阳春市人民政府为主体，以维护人民群众利益为核心，妥善解决不动产登记历史遗留问题。

 　　第二部分强调了妥善解决不动产登记历史遗留问题的重要性和紧迫性，明确了不动产登记历史遗留问题的处理原则。

　　一是明确阳春市人民政府为解决不动产登记历史遗留问题的主体，要求切实落实政府属地管理责任，强化责任担当，积极主动作为。二是明确阳春市自然资源局作为解决不动产登记历史遗留问题的专门工作机构。三是对处理各类不动产登记历史遗留问题要牢牢守住防止国有资产流失这条红线。

 　　第三部分主要对不动产登记历史遗留问题分类提出原则性处理意见。

　　《处理意见》主要着眼于对阳春市具有共性的普遍性问题进行原则性的规定以及针对本地实际情况对具体问题出台具体细化的可操作性措施。

　　一是已取得房屋所有权证书，未办理土地登记的问题。由于原土地房屋分开登记，很多房屋在没有办理土地使用权证或不符合相关规定无法办理土地使用权证的情况下，办理了房屋所有权证甚至还进行了转让（含多次转让），因此出现了大量的历史遗留问题，包括房屋土地权属来源资料不齐、只有房产证没有土地使用证等。对于该类问题，主要是对依法可以办理土地使用权证的，依法依规办理房地合一的不动产权证书；对没有合法土地来源的，由阳春市自然资源等部门依法依规作出处理后，阳春市不动产登记中心依据有关部门依法处理的证明材料办理不动产登记；对集体所有土地上开发的商品住房，不予办理相关登记手续。

　　二是合法宗地上的房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证书，但没有同步办理土地使用证转移，房屋、土地权属证书的主体不一致的问题，经调查核实没有流失税费的，注销原土地权属证书，办理房屋、土地权利主体一致的建设用地使用权及房屋所有权不动产登记。属划拨类型用地的，当事人应先按我市规定办理出让、补缴土地出让金及相关税费后再申请办理不动产登记手续。

 　　三是有合法的房地产开发建设手续，但在开发建设中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率等问题，由阳春市自然资源局牵头依法依规作出处理再办理不动产登记；不动产统一登记实施前的，符合一定条件，可先行办理登记，但要在登记簿和证书中标注“相关违法违规情况须待进一步处理，不得办理产权转让、抵押”，由阳春市自然资源局牵头在登记后一年内处理完毕。

　　四是单方申请登记问题。由于开发建设单位已注销等原因，购房人不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记手续的，明确土地和房屋权属来源清楚、界址明晰，房屋的用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐备清楚，可单方申请登记，不动产登记机构经核实并公告后予以办理。

　　五是关于符合交易条件的房改房、经济适用房、集资房和职工福利房转移登记等问题。分具体情况办理：宗地为出让土地，当事人应按规定缴纳产权过户税费后，办理不动产登记，取得完全产权；宗地为划拨土地，当事人应在补缴土地出让金后，直接按出让土地办理不动产登记，取得完全产权。土地使用权的处置方式和土地出让金的缴纳标准如下：1.房改房补缴土地出让金按房地产交易价格的1%计缴，交易价格按税务部门确认应缴纳契税的房地产价值计算；2.经济适用住房、集资房、解困房补缴土地使用权出让金的标准经土地评估按基准地价修订的宗地地价的10%计收；3.粮改房转移登记的，按市政府工作会议纪要（2005）第20号《国有粮食企业处置资产减免收费问题协调会议纪要》精神，免除补交土地出让金，并将土地使用权类型变更为出让。经原产权单位同意产权人转让房改房且办理了新业主《房地产权证》的，新业主再转让该房屋的，在补缴土地出让金后按市场化商品房办理不动产登记。学校、医院、行政事业单位大院内划拨土地上的房改房转移登记的，原产权单位明确表示只同意房屋转让，不同意土地随房屋转移，保留土地使用权人为原产权单位的，可不计缴土地出让金,保留为划拨土地，在备注栏注明“该房屋不属市场化商品房，只能进行房屋部分的产权流转，土地使用权人为某某单位”。对个人支付三成、单位支付三成、财政补贴四成的“三三四制”公有住房，由其原产权单位同意，经市房改办按规定扣缴公有住房上市价款后，如发生交易，其补交土地使用权出让金按房地产交易价格的1%缴纳，交易价格按税务部门确认应缴纳契税的房地产价值计算，取得完全产权后可上市转让。

　　六是关于房屋用途和土地用途不一致问题。首先，明确处理范围是不动产统一登记实施前房屋用途和土地用途登记不一致的不动产。其次，明确未经依法批准，登记时不得改变不动产用途，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载原批准用途，未依法完善相关手续前不得转让、抵押。阳春市自然资源局等部门应在登记后一年内，按不动产产权现状评估完善用途变更手续。

　　七是关于土地处于抵押状态下的不动产登记问题。明确经抵押权人同意，可依法办理登记，但须注明土地抵押状况。

　　八是关于不动产统一登记实施前的违法抵押问题。明确由阳春市自然资源局牵头根据具体情况依法处理后，再由阳春市不动产登记中心根据处理结果依法办理登记。

　　九是关于农村宅基地房屋不动产登记问题。明确了我市未覆盖乡村规划的地区及房屋建成时间节点为2019年6月1日前建成的房屋，对符合认定范围的，经村委会认定房屋建成时间，可不提供房屋符合规划或者建设的相关材料。同时要求加快推进规划未覆盖地区的乡村规划编制工作，属于镇或街道城镇规划区范围的，应按相关法律法规进行处理后，再行依法登记。

　　十是关于房屋跨宗地问题。明确须先行对所涉宗地按照房屋与宗地对应一致原则进行分割、合并或调整边界处理后，再行办理登记手续。

　　十一是在城镇规划区内（含市区和各镇区），已建好房屋，但没有土地使用证和规划许可证，需补办规划和用地等手续的，市自然资源局按各时期的具体规定进行办理。

　　十二是规范对土地使用权面积在300平方米以下（含本数）及300平方米以上的土地，需补办出让手续的报批程序。

　　十三是个人自建房分层分套卖出的房屋办理登记并发出房地产权证且土地使用证类型为出让的，土地使用权登记为全体业主共有，收回土地使用证注销使原土地使用权在登记簿成为历史，按市场化商品房记载于不动产权证。同时对多个自然人的多宗用地合并建成统建楼对外销售且办理了房地产权证的，收回各自然人的土地使用证合并宗地后注销，使原土地使用权在登记簿成为历史，土地使用权登记为全体业主共有，按市场化商品房记载于不动产权证。

　　十四是对春城街道覆盖龙湾河上面的房屋申请过户的，统一落宗到原覆盖龙湾河的建基宗地上，原土地证注销成为历史，在备注栏注明“该宗登记属房屋部分的登记，不涉及所占土地部分登记”。

　　十五是统一全市地理测绘坐标为2000国家大地坐标。

　　第四部分主要是针对解决不动产登记历史遗留问题提出了相关保障性措施。

　　一是全面完成资料移交。不动产登记资料的移交和管理是全面实施不动产统一登记制度的基础。原各登记机构应依法将原始纸质登记资料和电子登记数据完整移交至阳春市不动产登记中心，以实现不动产登记机构对登记档案的规范有效管理。二是全面完成数据整合。要求阳春市自然资源局确保按照国家和省的统一部署和要求，全面完成不动产登记数据迁移整合和建库工作。三是建立信息共享机制。要求各部门按需共享相应的数据信息。四是健全监督和纠措机制。要求建立健全执法监督和行政纠错机制，对不动产登记工作中的违法违规发证行为进行纠正和责任追究。